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滁州市人大为滁城物业管理立“家规”

业主因服务不到位拒交物业费,物业公司收不到物业费,要么降低服务水准,要么走漫长的司法途径;交了维修基金,但电梯坏了时想拿基金维修却困难重重;物业公司只负责扫扫地、看看门,这样的管家能“辞退”不……物业管理关系到每个家庭每个人,物业公司与业主的纠纷不断,却没有治本之策。对此,日前滁州市人大常委会出台决定,从物业公司选聘、维修基金管理、老旧小区改造、物业企业退出机制等方面,要求市政府拿出实策加强对滁城物业工作的管理。

这个决定的出台到底经历了哪些过程?对滁城物业管理工作有何意义?昨日,滁州网记者采访了市人大常委会城建环资工委相关人士对此决定进行解读。

四年跟踪,监督物管打出组合拳

据了解,滁城小区的物业管理工作是从1995年起开始起步的。目前,城区有物业服务企业96家,从事物业工作的人员0.8万人,服务的住宅小区147个,住宅小区物业服务覆盖面达到了62%。这个事关家家户户的物业管理,在时代的变迁中不断发生变化,问题、矛盾层出不穷,尤其是近几年,出现了小区绿化变菜园、物业对小区弃管、物业费收缴难、物业企业服务意识淡薄等问题。

面对这些难以调和的焦点难题,市人大利用4年的时间跟踪关注滁城物业管理工作,打出了一套组合拳。2012年起开始关注滁城物业管理工作,并开展了专题调研,查找存在的问题;2013年,市人大对滁城物业管理工作进行专题询问,12个政府部门现场“应考”,22道题直击滁城物业管理焦点;2014年,又对物业管理进行跟踪督办;2015年,在召开不下十次的座谈会、赴外地考察学习等后,起草了决定。2015年6月30日,市人大常委会出台了《关于加强滁州城区物业管理工作》的决定。这个决定的出台相当于以地方立法的形式,要求市政府结合国家、省的法律法规以及我市实际,及时制定出台具体的物业管理配套规定,解决滁城物业管理工作中存在的难题。

竞争上岗,小区“管家”业主说了算

滁州网记者仔细阅读了决定发现,不过千余字的篇幅,每一条都十分简短,但提出的要求却具体而准确。里面包含了小区设立业委会的条件、物业公司选聘制度、收费机制应“质价相符”并公开透明、建立使用维修资金快速通道、老旧小区改造计划等等内容。市人大常委会城建环资工委相关人士表示,决定中的每一条只是简短的一两句话,但政府需要出台相配套的文件。

在规范物业管理和物业服务行为的第一条明确要求,住宅小区均要设立业主委员会。即小区入住率达50%以上的,小区所在社区、政府有关主管部门应采取有效措施,指导、帮助小区业主及时成立业委会。

对于小区“管家”的决定权,也不再由房产开发公司任性决定了。决定明确了物业服务企业的选聘制度,即在成立业委会之前的住宅小区,建设单位应通过招投标的方式选聘具有资质的物业企业。这条是针对5万平方米以上的住宅项目和2万平方米以上的非住宅项目。对于5万平方米以下的住宅项目和2万平方米以下的非住宅项目,尽管没有硬性规定,但也尽可能走招投标这种公开公正公平的方式来确定。

物业企业与小区业主之间犹如是种合约关系,业主是聘用方,物业是被聘方,一旦业主不满意前期招投标选定的物业企业,可以在服务期满时解聘该物业公司,重新选定中意的“管家”。

公开收费,取缔不规范小区物业

小区服务等级是几级?该收多少物业费?服务内容是啥?物业公司收的物业费都用来干嘛了?这对绝大多数业主来说,是笔糊涂账。据了解,目前滁城物业小区实行等级管理,等级服务分为五级,最低级别服务为一级,最高级别服务为五级。物业收费标准直接和服务等级挂钩,达到的服务越多,则物业服务等级越高,收费也越高。最高收费为0.88元/平方米,最低收费为0.15元/平方米。

按照决定,要求小区物业建立“菜单式”收费及公示制度,建立“质价相符”的收费机制,所有的收费项目和标准都必须在小区内公示。对于不公示的物业企业,将降低其企业信誉等级,两年内不予参加物业管理竞标。

对于不规范经营的小区“管家”,决定要求政府首先予以纠正,对于不能及时纠正的,要退出物业管理市场。对挂靠、无资质、无独立法人资格或未经审批收取物业服务费的行为进行清理规范,并依法取缔,逐步形成规范有序和优胜劣汰的市场竞争机制。

拒交费用,法院可依法快速审理

房屋漏水、电梯故障、家中被盗……面对这些,业主不分青红皂白直接将气撒在了物业公司的头上,最直接的手段就是拒交物业费。业主不交费,本来就是薄利行业的物业公司服务随之“缩水”。降低服务后,业主更加不满,交物业费的业主更少。在没有足够物业费维持的情况下,物业公司或者弃管,或者通过司法渠道起诉业主,但漫长的司法过程,让物业公司大呼伤不起。

对此,决定明确业主应按物业服务合同的约定及时交纳相关费用,对无正当理由拒不交纳物业费的业主,要求物业公司依法维护自身权益,即走司法途径。对漫长的司法途径也提出了具体要求,即人民法院或仲裁机构要及时受理,快速审理,建立一套可行的审理模式,遇到同类型案例可快速裁决,同时对裁决的结果加大执行力度,维护物业公司的权益。

规范使用,建维修基金快速通道

房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。办房产证必须交维修基金,但交了后,一旦小区出现问题,想动用这笔原属于自己的钱,却难于上青天。记者了解到,滁城2000年以后建设的房屋基本都缴纳了维修基金,而真正“解冻”却是在十余年后的2014年,滁城明珠园小区电梯损坏,由于当时没有出台房屋维修基金使用办法,只是试水支出了9万元。这只是个例,能真正申请使用上维修基金的小区却寥寥无几。

面对这一难题,决定提出要做好维修基金的归集和使用管理,在规范维修基金使用的同时,尽快研究建立使用维修基金的快速通道,保证这笔钱能真正为业主所用,让房屋维修基金进入有序使用的良性循环中去。

五年以后,老旧小区改造全覆盖

2013年,滁城老旧小区改造拉开序幕,陆续改造了凤凰三村、汇龙新村、北湖小区、银花东区等。今年,老旧小区改造列为市政府为民办实事的十件事之一。不少家住老旧小区的居民期盼着这项民生工程能早日改造到自己小区。对于老旧小区工程,决定中要求市政府制定计划,分期分批地进行,所需经费列入财政预算,力争到2020年底全面完成老旧小区改造任务。

如果将决定的出台比作是滁城物业管理规范化起步的第一公里,那么物管工作的长效机制则是最后一公里。决定提出,市、区政府要按照“条块结合、以块为主、四级联动”的原则,建立和完善市、区、街道、社区四级联动的物业管理体系。其实,该体系早在2010年起已实施,物业管理权力下放后,但仍有推诿扯皮现象。因此,决定再次明确了这一管理机制。

责任编辑:hex
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