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【人民网】滁州:小区地下车位“只卖不租”成历史

近年来,滁州城市化脚步加快,城市居民小区增多的同时,小区物业和业主之间的纠纷时常发生。今年我省再次修订了《安徽省物业管理条例》(以下简称“《条例》”),本刊记者实地走访滁城多个居民小区,从物业管理过程中普遍存在的问题来看《条例》的修订如何让小区物业管理更加“有理有据”。

小区停车纠纷多? “只售不租”成历史

收入增长、荷包鼓了,滁城有越来越多的家庭开始添置家用汽车,而这改善生活质量的喜事儿,也带出来不少问题,时常“停车”让人不能省心。今年,本刊曾多次报道市民在小区停车难的问题:老旧小区上演“抢车位”;业主1年前预交停车费,执行时物业变卦;小区地下车位只卖不租,业主抱怨无处停车……

小区停车纠纷多,主要由于许多住宅小区内车位、车库等公共设施的权属不明,已经成为物业管理服务中的焦点问题和突出矛盾。如今,这些问题都在新修订的《条例》中给予明确规定:《条例》第八十二条规定,小区内规划停车位应当首先满足本小区内业主的需要,没有出售、附赠的车位、车库应当公开,业主要求承租的,建设单位不得拒绝,小区车位、车库只卖不租的情况不允许发生。第八十六条则规定小区内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的,租赁期限不得超过三年。人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金,应当用于保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

小区里面谁能管?首次明确执法进小区

住宅小区既是居民们共同的“家”,同样也属于城市的一部分,小区里的事务不应只是“家务事”。

家住滁城紫中路上的朱女士就表示,这里出入口众多,附近又有大大小小的商铺店面,加上毗邻菜市场,常有小摊贩在小区里就地摆摊,占道的同时还经常留下垃圾,影响居住环境。朱女士说,小区物业管理薄弱,只能靠着城管部门不定期来维持秩序,才能保持小区的正常正活秩序。

据悉,在之前的物业管理条例中,对于小区范围内发生事务、执法部门是否应该进入小区进行管理,我省没有明文规定。而在本次修订中,《条例》对有关部门进小区执法予以明确肯定。

根据第七十四条,县级人民政府城市管理、公安、价格、工商、环保、卫生、城乡规划、园林等部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查,并将调查或处理结果答复投诉人。

发生七种情形 维修金申请更快捷

与人上了年纪易生病一样,有一定年头的房屋也容易出现渗水、漏水、外墙脱落等问题,在房屋居住前所缴纳的住宅专项维修基金此时便成了房屋的“养老金”。然而想要提取“养老金”,往往需要完成一系列流程,耗时较久。

据了解,目前滁城住宅小区的专项维修基金已有许多小区开始申请使用,其中申请使用量最多的就是山水人家小区。山水人家物业管理处负责小区业主申请使用房屋专项维修基金事宜的王经理介绍,今年4月起,山水人家业主开始申请维修基金,到6月第一批维修基金获批,其间的流程为由业主先写一份提用维修基金的申请,再联合小区的业主委员会提交至所在区的物业管理部门,进行申报;之后,将由具有资质的维修公司到业主家中进行检查,并对维修所需费用进行报价、提出维修方案。业主要填写物业专项维修基金资金使用情况登记表,找利益相关的业主一一书面确认通过后,即可提用专项维修基金。

而本次修订的《条例》,简化了房屋“养老金”的应急使用手续。第八十九条规定,发生屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全的;消防设施损坏的;公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;楼体外立面有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;二次供水设施损坏等七种情形以及其他危及房屋安全的情形,需要使用专项维修资金的,由业主委员会、相关业主提出应急处置方案,或者物业服务企业提出建议,经业主委员会、相关业主同意,并报专项维修资金代管或者监管部门审核后,直接申请使用,应急维修费用应当向业主公示,并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。从而降低了专项维修资金的使用门槛,有利于快捷解决电梯等设施的维修、更新和改造问题。

老旧小区可增设电梯?建设维护是难点

本次《条例》修订还特别提到,为了适应人口老龄化的发展趋势,解决老人上、下楼难的问题,住宅物业履行相关手续后,可以使用公共区域增设电梯。

具体来说,对配套设施不全、环境较差的老旧住宅小区,设区的市、县级人民政府应当采取措施进行改造,并将改造规划和年度计划向社会公布。老旧住宅小区的范围,由设区的市、县级人民政府确定。老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,主要由政府承担;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。

滁城山水人家小区是典型的以无电梯多层住宅楼为主的老旧小区,物业管理处的王经理表示,目前为止确实有几户业主提出过能否增设电梯的提议。从物业管理的角度来看,王经理表示,老旧小区增设电梯的主要问题在于电梯设备的建设与维护:“从安装上来看,大部分多层住宅楼设计时没有留下电梯安装的空间和余地,安装电梯必然要占用其他公共空间;其次,安装电梯需要一大笔钱,层高不同的居民如何分摊费用也需要仔细商讨;而在安装完成后,电梯设备需要长期养护,就需要投入更多的人力和物力。”

广告费停车费怎么分配?公共经营收益需单独列账

在小区物业的运转过程中,住宅小区内的公共经营收益归谁所有、用在何处,已经成为物业管理服务中的焦点问题和突出矛盾。

记者走访中,小区内有商家进入设摊点做宣传、在小区放置广告牌几乎是各个小区的普遍现象,很多居民都表示,不知道这些营收都去了哪里、有没有用在了小区维护上。还有物业在全体业主所有的小区道路上收取停放车辆管理费、在小区电梯等共用设施设备上从事广告经营,收益到底该归谁、怎么分配,都是很多小区居民颇为关心的事情。

根据《条例》第八十四条、第八十五条规定,利用业主共用部位、共用设施从事广告等经营性活动,应当经有利害关系的业主同意并提请业主大会或业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。规定属于业主共有的车辆停放费、公共经营收益,物业应将其单独列账,收益按照业主大会或业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,百分之七十纳入专项维修资金,其余部分用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金,并建立物业管理区域公共经营收益财务账目定期审计和公示制度。(滁州网)

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责任编辑:马苗苗
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