原标题：产经分析：房地产去库存 如何发力
全省经济工作会议提出，要着力化解房地产库存，坚持供需两个方向发力，多措并举促进房地产市场稳定发展。省经济信息中心新近发布报告认为，去库存的任务被提升至前所未有的高度，在这一背景下，厘清全省房地产市场库存情况，把握未来房地产市场需求走势，采取积极有效的措施，化解房地产市场库存，稳定房地产市场发展，成为当前亟待关注的重点。
安徽去库存周期总体好于全国
“房地产市场库存高位，但去化周期整体好于全国平均。”省经济信息中心预测处经济师王莉莉分析。
据省经济信息中心近日发布的一份报告，在不考虑待开发土地面积以及2005年以前新开工及期房销售的情况下，2005年至2015年前10个月，全省房地产库存面积(包括在建未售、待售面积)达32844.2万平方米，按2014年全省商品房销售面积计算，需5.3年才能消化。其中，商品住宅库存面积18886.3万平方米，按2014年全省商品住宅销售面积计算，需要3.5年消化期。我省去库存周期总体好于全国，同一口径计算下，全国商品房、住宅去库存周期分别为6.2年和4.4年。
“区域库存分化明显。”省经济信息中心预测处经济师常彬斌认为，若考虑宽口径库存，皖北的宿州、亳州、阜阳商品房去化周期分别在3.4年、5.2年和5.2年，合肥、安庆去化周期分别在4.5年和4.4年，低于全省平均(5.7年)，部分城市去化周期在7年至9年，有的甚至在10年以上。县域库存差异大，多数县城房地产市场处于低迷状态，皖北县域好于皖南。
市场将进入较长时间的盘整期
当前，房地产市场进入长周期调整阶段，与此前限购限贷政策措施导致的房地产市场调整不同，此轮房地产市场下滑的触发因素并非来自政策层面，而是由于房地产市场内部供求格局的深刻变化引起。
“人口结构正在发生变化，难以支撑房地产需求的持续释放。 ”省经济信息中心预测处经济师倪梦分析，城市购房主力年龄段在25岁至49岁之间，而根据第六次人口普查结果，我省这一群体人口规模2015年预计将比2010年减少1.6万人左右，购房主力人口数量开始出现趋势性下降，这将导致住房刚性需求增长放缓。
而从城镇存量人口的住房潜在需求来看，人均住房面积的不断增加降低了潜在需求。 “2005年至2014年，全省城镇常住居民人均住房建筑面积由19.3平方米增至35.1平方米。比较而言，虽然低于美国的67平方米，但已接近大部分发达国家水平。 ”常彬斌认为，显然，改善性住房的潜在需求空间相比以往大幅降低。
“由于城市对人口吸纳能力的不同，房地产市场需求差异也较大，区域分化仍将持续。 ”王莉莉认为，同时，随着利率市场化，理财产品和境外投资等新的投资渠道的拓宽与兴起，更进一步使得支撑投资型住房需求的诸多因素也开始减弱。中长期来看，房地产市场将进入较长时间的盘整期。
促进房地产供求基本平衡
面对高库存压力和结构性供给过剩等问题，推动供给侧改革显得尤为迫切。“实现短期与长期措施结合、供给端与需求端并重、市场工具与政策手段协调，有效地化解库存，促进房地产市场持续健康发展，将成为当前及今后经济工作的重点。 ”王莉莉说。
去年以来，芜湖、马鞍山和铜陵等市推行棚户区改造货币化安置，已取得明显成效，商品房库存出现下降。“应继续实施分类指导、差别化调控。一方面，积极推行保障房货币化安置。另一方面，适时优化调整土地供应。 ”倪梦认为，同时，要加快户籍制度改革，推进以人为本的城镇化，健全财政转移支付与农业转移人口市民化挂钩机制，进一步落实农民退出宅基地进城购房的鼓励措施，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权等。
当前，住房需求已从满足基本自住为主，向追求品质、服务并重转变，需求热点由“有房住”向“住好房”转变，多数居民对改善住房条件的期望仍很迫切，改善型、度假型、高舒适度、养老型、青年公寓等差异化、特色鲜明需求将成为未来市场需求热点，优质住宅供给短缺。“要改善房地产供给结构和品质。”王莉莉表示，同时，加快非住宅类房地产库存消化，并不断完善房屋租赁市场，推进公共租赁住房投资运营机制改革。
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【合肥房价涨幅位居全国第六】
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年12月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10980元/平方米，环比上涨0.74%，涨幅较上月扩大0.28个百分点。从涨跌城市个数看，51个城市环比上涨，45个城市环比下跌，4个城市持平。涨幅居前十位的城市依次是：厦门、宝鸡、深圳、昆山、上海、合肥、苏州、东莞、汕头、武汉。
【合肥房价2015年上涨10% 未来政务区或将无房可卖】
卖房九万套、房价上涨10%，当2015年划上句点，合肥楼市成绩单“出炉”。让许多合肥购房者开心的是，去年初在政务区等热门区域买了一套房子，半年价格就涨了二十多万；而让许多老百姓不开心的是，工资上涨的速度，已然赶不上房价上涨的速度。
对于所有从业者而言，这个冬季，合肥楼市每平方米都能拧出更多人民币来。虽销量持续下跌，但连续两年房价上涨，想买房子的亲们，还不赶紧出手么？
看销售：要“黄金屋”只能靠“抢”
这个冬季，合肥买房似乎只能用上一个字眼“抢”。2015年12月19日上午，位于蜀山区长江西路与潜山路交口的天玥中心开盘，共300余套，吸引了300余名客户前来选房。“天玥中心位于两条地铁线的站口，位置优越，而且等地铁2号线和3号线都建好了，这房子肯定升值。买一套，不管自己住，还是投资，我觉得一定会赚”，现场一位购房者说。当天上午，开盘现场前80名成功认购者送iPone6S，81~140名成交送IPADmini。
2015年12月20日上午，位于肥东县的恒大绿洲，早上8点未到，售楼处门前道路车辆已满，8点半左右，现场就已经被购房者挤得水泄不通，约有1000人到场抢房，场景已经让人咋舌。
看价格：晚买一个月，房价涨了
均价8200元/㎡，比预算要高出很多，犹豫了一个月，房价就涨了1000元/㎡，想想还是赶紧下手买了，刚在合肥市包河区华夏茗湾学府置业的杨先生告诉记者。杨先生原先在四里河有一套房，因为几次被盗，杨先生终于忍无可忍决定“换房”。原先的考虑是打算买价格适中的二手房，没想到这一犹豫，原先看好的新房也涨价了。二手房也没选到合适的，眼看着房价又要涨，杨先生果断卖了旧房，定下一套新房，虽然现在一家三口租房子，但想着再过两年能住上中意的新房，怎么也值得。
据合肥多家房地产研究机构数据显示，2015年11月份，合肥九区的住宅成交均价为8840元/㎡，环比微涨0.5%。其中，政务区是唯一一个房价突破10000元/㎡的区域，滨湖区房价均价维持在9000元/㎡，其他区域房价多维持在8000元/㎡，仅有新站区均价停留在“7”字头。
合肥学院房地产研究所副所长凌斌微博中表示：“2015年11月有几千套过去因各种原因没有备案的、低价的住房入市，它们拉低房价，不是真实房价下跌。合肥真实的房价会继续走高。”
看配套：“学区房”热得烫手
经开区瑞格花园、蜀山区广利花园……这些二手的学区房价格也涨上来了，想要买学区房趁早下手。2015年12月21日，记者在黄山路上某中介公司采访，店员李小姐告诉记者，感觉近期买房的人多了许多，房主来店里挂价也在逐月上涨，同样的一个小区，同样的户型，前两个月才7000元出头的价格，很快就是8000元/㎡的挂价。
业内人士分析认为，农历2015年年底这波置业小高潮，五年来少见。一方面，合肥二手房价格连续上涨，且幅度不小，一定程度上刺激了二手房成交；另一方面，合肥二手房网签今年将全面实施，部分市民对新政不了解，担心会影响办事效率，所以也急于出手买卖房屋。
看区域：政务区或将“无房可卖”
据合肥多家房产研究机构数据显示，2015年11月，合肥楼市的区域库存量为24658套，创下了楼市库存的新低。区域库存最为紧张的是政务区。据统计，2015年11月政务区库存量为905套，估计很快就会销售一空，政务区内华润凯旋门等项目月均价上涨幅度已经高达2000元/㎡。
业内人士表示，纵观中国楼市，大多数的二、三线城市均面临着去库存的危机，但对合肥来说，库存量一直保持在稳定的状态，没有去库存的危机。合肥住宅商品库存量基本保持在3万套以上，这样的数字说明未来合肥如果三个月不新推房源的话，住宅商品就会面临告急的情况了。
至于政务区，2015年12月份只有当代MOMA项目和天珑广场项目所推的是属于纯住宅类物业。在未来的发展中，政务区很可能会面临“无房可卖”的尴尬境遇。
看原因：谁点燃楼市这把火？
“房价上涨的趋势还会延续到2016年，无论是从库存量还是从地价等方面来看，房价上涨动力十足”，合肥学院房地产研究所副所长凌斌坦言，合肥市区库存不足2.5万套，市场供不用求，而合肥地价的上涨，更是从根本上助涨了房价。
究竟是什么点燃了合肥楼市冬季这把火，业内人士分析，可能因为以下因素：原因一：二孩来了，四房变成主角；原因二：房价高企，价格洼地难觅。并且，去年不少高价地王在合肥出现，势必会带动房价“崛起”。
（凤凰安徽综合安徽日报市场星报）
